Síndicos podem ser responsabilizados por conceder descontos a condôminos inadimplentes

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  • Post last modified:16 de dezembro de 2021
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Um dos assuntos mais polêmicos nos condomínios é a inadimplência. Moradores se irritam com vizinhos que não pagam o aluguel e continuam usando áreas de lazer, como piscina e quadras de esportes, além de a falta de pagamento prejudicar a manutenção e as benfeitorias no prédio.

A questão se agrava ainda mais quando o corpo diretivo “perdoa” o atraso, livrando os condôminos em atraso de multas e juros cabíveis. A atitude, entretanto, não é aconselhável e os administradores podem ser responsabilizados. Esse perdão só pode ocorrer salvo casos especialíssimos e mediante aprovação em assembleia-geral.

Caso contrário, o ato, além de descumprir a convenção condominial, implicará em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas.

O artigo 1.348, do Código Civil enumera, exemplificativamente, as atribuições do síndico. A “Convenção Condominial” e a “Assembleia de Condôminos” podem delegar outros poderes ao síndico. 

Para conceder descontos para condôminos inadimplentes, é preciso convocar uma assembleia específica (se a “Convenção Condominial” já não dispuser a respeito) para se discutir e votar a possibilidade de concessão de desconto no débito do condômino faltoso – autorização com poderes especiais e expressos para o síndico firmar acordo.

E somente a assembleia extraordinária com o quorum de 2/3 dos condôminos — e não apenas dos presentes — poderia isentar o condômino devedor do pagamento dos juros e da multa; já que esse é o quorum para se alterar uma Convenção Condominial (obs.: “Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção …” <primeira parte, caput, artigo 1.351, do Código Civil>).

Se o síndico concede desconto para um condômino, terá que conceder para outros respeitando o princípio da isonomia, caso contrário isso poderá implicar em problemas ao condomínio:

  • Aqueles que pagaram sua dívida com os acréscimos da mora poderão reclamar a restituição; e
  • O condômino adimplente poderá se sentir desmotivado em pagar o boleto em dia.

Por cautela, no mínimo, ainda que prevista a possibilidade de desconto a condômino inadimplente na “Convenção Condominial”, impõe-se a convocação de assembleia, no caso, assembleia extraordinária.

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O que diz a lei sobre o pagamento da taxa de condomínio


A lei é bem clara em relação à taxa de condomínio: o pagamento é obrigatório. De acordo com o Código Civil, todo condômino tem o dever de contribuir para o rateamento das despesas do condomínio.

Veja o que diz o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Portanto, é preciso sempre ter essa obrigação em mente na hora de decidir morar em um condomínio. Não há como escapar do pagamento da taxa, justamente porque ela é um rateio de despesas básicas. As consequências para a inadimplência condominial podem ser bem sérias.

E se o morador não pagar a cota condominial?

O condômino que deixa de pagar a taxa condominial está sujeito a várias sanções definidas por lei.

Ele deve pagar multa de até 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária. Além disso, o morador inadimplente também não pode mais votar em assembleia.

Na prática, primeiro o condômino é notificado a respeito do atraso e depois o síndico ou a administradora tenta negociar de maneira amigável. Essa negociação pode incluir, por exemplo, o parcelamento da dívida.

Caso uma negociação amigável não seja possível, o condomínio tem o direito de cobrar a dívida judicialmente.

Cobrança judicial de condomínio atrasado

Quando o condomínio aciona o inadimplente judicialmente, normalmente a Justiça dá um prazo para que o condômino efetue o pagamento.

Caso esse prazo não seja cumprido, a Justiça então determina a penhora de bens e dinheiro para o pagamento da dívida.

Em último caso, o próprio imóvel pode ser penhorado e ir a leilão, mesmo que seja o único imóvel da família.

Fonte: Universo Condomínio, Rateio